Tyhmä kysymys…vai onko? Kun Lifehoodilla suunnittelimme ajatonta taloa, oli huomioitava monta tarvetta ja toisaalta hylättävä monta trendikästä ratkaisua, joka eivät luultavasti tulisi kestämään aikaa. Kun suunnitellaan ”ikuisia” taloja, on haastavaa arvioida mitä tarpeita talon tulee elinkaarensa aikana täyttää, sillä maailma muuttuu nopeasti. Tästä syntyi myös laajempi pohdinta koko Suomessa olevan ja tulevan rakennuskantamme näkökulmasta.
Entisaikaan taloja rakennettiin Suomessa tiettyyn tarpeeseen ja usein tietyille ryhmille: Kauppiaille, tehdastyöläisille, evakoille tms. Ei silloin rakentamista ohjannut talon päästöt, sosiaaliset vaikutukset, muuntojoustavuus tai asukkaiden yksilölliset tarpeet. Rakentaminen on ollut pitkälti tuotantolähtöistä – ja on sitä yhä. Rakennuskanta uudistuu todella hitaasti, vain 1-2% vuodessa, kun taas teknologia ja demografia muuttuu kertaluokkaa nopeammin. Moni kaupungin laitamilla 100 vuotta sitten muurattu työläiskortteli on nykyistä hienosto- tai vähintään hipsteraluetta keskustan tuntumassa. Kun kasvukeskusten vetovoimaisin vyöhyke yhä kasvaa ja ulottuu nykyisiin elementtitalolähiöihin, tuleeko niistäkin taloista ylemmän keskiluokan päiväunien kohde? Ja jos tulee, niin onko kaavoittaja tai rakentaja 60 vuotta sitten osannut varautua näihin muuttuviin tarpeisiin? Paljonko resursseja näiden talojen purkaminen tai muuttaminen uusia tarpeita vastaavaksi vie pois muusta tuottavasta tekemisestä ja olisiko tarpeita edes voinut aavistella etukäteen? Miten ja kenelle talot sitten pitäisi rakentaa, jotta rakennettu ympäristö palvelisi yhteiskunnallisesti mahdollisimman hyvin koko elinkaarensa ajan? Kenellä on vastuu ja miten tällaisesta ennakoinnista tehdään hyvää bisnestä? Liuta kysymyksiä, josta lienee tehty väitöskirja, jos toinenkin.
Olen kuullut asemakaava-arkkitehtien olevan aika kunnianhimoistakin sakkia. He pyrkivät riippumattomasti pohtimaan asuinalueiden rakennuskantaa monelta kantilta ja pitkällä aikavälillä. Heitä kiinnostaa miten kaava ja sen sallimissa rajoissa rakennettava ympäristö palvelee ja houkuttelee erilaisia asukkaita, palveluntarjoajia ja julkisia palveluita. Tilastodataan ja tutkimuksiin nojaten ennustetaan, minkälainen sosioekonominen alue siitä muodostuu ja ehkä kunnan kannalta, miten houkutellaan alueelle hyviä veronmaksajia. Lisäksi sen tulisi integroitua luontoon, olemassa olevaan infraan ja ympäristöön, sekä olla kaupunkikuvallisesti kiinnostava omaleimainen kokonaisuus. Maanomistajat asettavat omia toiveitaan. Aikamoinen pähkinä purtavaksi! Välillä käykin niin, että kaavaa on muutettava, kun markkina ei haluakaan samaa kuin kaavoittaja ajatteli eikä alue kehity suotuisasti. Hyvänä esimerkkinä Espoon Suurpelto, jonne Nokian alamäen myötä ei tarvittukaan tätä varten kaavoitettua toimitilaa.
Omakohtainen esimerkki kaavoituksen päivitystarpeesta on Lifehoodin ensimmäisestä hankkeesta. 80-luvulta peräisin olevassa kaavassa vaaditaan, että 1/6 kerrosalasta on varastoa. Kun asunnon neliöhinta on +6000 EUR, niin varastot tulevat niin arvokkaaksi, ettei vaatimus ole enää järkevä. Maan- ja asuntojen hintojen nousu onkin johtanut kukoistavaan varastointiliiketoimintaan, joka täyttää cityihmisten varastoinnin tarpeet.
Kun kaavasta vihdoin tulee lainvoimainen, alkavat asuntotuotantoa suunnittelevat tahot miettiä paljon suppeammin omasta näkökulmastaan omia hankkeitaan. Siinä herkästi käy niin, että kaavoittajan minimivaatimus on rakentajan maksimisuoritus ja todellisuus ei vastaa havainnekuvaa tai muuta yhteiskunnallista päämäärää. Rakentaja arvioi onnistumistaan seuraavassa tilinpäätöksessä. Kaavoittaja voi arvioida onnistumistaan 50 tai 100 vuoden päästä, kun infra ja rakennuskanta on valmis ja istutukset kasvaneet täyteen loistoonsa. Toki siinä matkan varrella voi kaikki osapuolet seurata montaa muuttujaa, josta voi ottaa opiksi.
Vuokratalot ovat laatutaloja
Vuokrataloja rakennetaan puhtaasti vuokraustarkoitukseen ja joidenkin toimijoiden liiketoimintamallissa talot menevät jonkun vuosikymmenen päästä, ennen isompia peruskorjauksia myyntiin. Ostajia voivat sitten olla sijoittajat, jotka jatkavat vuokraustoimintaa tai palauttavat asunnot As Oy -muotoisiksi omistusasunnoiksi. Asiakkaita ovat siten se ensimmäinen, mutta myös seuraava ja sitä seuraava vuokralainen ja mahdollisesti myöhemmin omistusasujat.
Rakennetaanko talo silloin vuokralaisten tarpeita silmällä pitäen vai pitäisikö kiinteistömuotoisen rakennuksen seuraavan omistajan tarpeetkin huomioida? Vuokratalo kalskahtaa monelle omistusasujalle laatutasoltaan alhaisemmalta asumistuotteelta. Moni ominaisuus kuten julkisivu ja varustelu voivatkin olla heikompilaatuisia kuin myyntiin menevissä taloissa. Käsitykseni mukaan vuokrataloissa pinnat ja kalusteet kuitenkin valitaan siten, että ne kestävät kovaa kulutusta mieluiten peruskorjaukseen asti. Fiksut ihmiset ovat osanneet laskea kokonaiskustannuksia. Materiaalit voivatkin olla kestoiältään laadukkaampia kuin omistusasunnoissa! Kokemukseni mukaan valtaosa tämän päivän kerrostalojen uudistuotannosta ei varustella visuaalisesti tai laadullisesti kovin korkeatasoisilla materiaaleilla varsinkaan keittiöiden osalta, joten ero vuokrataloon ei ole selvä – ainakaan omistusasuntojen eduksi.
Kovan rahan kerrostalot ja pientalot
Rakennusyhtiöt rakentavat sitä mikä menee kaupaksi. Onko siis rakennusyhtiöstä tai asiakkaasta johtuvaa, että kerrostalojen putkiyksiöt olivat aina korkojen nousuun saakka vetonaula tai monen pientalon ikkunoista avautuu esteetön näkymä naapurin keittiöön? Monelle omistusasujalle, sijoittajille ja vuokralaiselle vaikuttaa riittävän hyvä sijainti ja se että asunnot ovat uusia. Ennustan, että tämä vaatimustaso nousee tulevaisuudessa, kun maailmaa nähneet nuoret ja vanhemmatkin ikäpolvet tekevät asumisvalintojaan. Ehkä kohonnut korkotaso tekee myös sen, että ihan mikä tahansa laatutaso ei jatkossa enää ostajille kelpaa.
Kun vuokratalon omistajaa kiinnostaa rakennuksen ja asuntojen toimivuus ainakin ensimmäiseen peruskorjaukseen sakka, on myyntiin menevässä tuotannossa tähtäin hallinnan luovutuksessa tai ehkä 2-vuotistarkastuksessa. Toimitilapuolella ympäristösertifikaatit ja elinkaariajattelu on viety jo varsin pitkälle. Asuntorakentamisessa markkinaehtoinen motiivi miettiä toisen, kolmannen tai kymmenennen asukkaan tarpeita puuttuu. En ole huomannut, että esimerkiksi maineasiat ohjaisivat pitkäjänteisempään ajatteluun siten, että jokainen rakennettu talo toimisi käyntikorttina ja referenssinä seuraaville. Olen arvellut syyksi sen, että brändi ei ole rakentamisliiketoiminnan keskiössä. Muuten meillä tuskin olisi niin paljon kolmikirjaimisia kirjainyhdistelmiä alan suuryhtiöiden niminä.
Hieno talo huonojen seassa
Otetaan esimerkki mitä tapahtuu ja kenelle syntyy hyötyä tai haittaa, kun alueelle päätetään rakentaa huonoja taloja. Huono on tietysti myös subjektiivinen käsite ja keskityn tässä asiayhteydessä visuaaliseen ilmeeseen. Kun rumia taloja rakennettaan riittävän paljon samalle alueelle muodostuu näistä kaupunkikuva, joka on muuttumaton seuraavat 50-100 vuotta. Jos satuit laittamaan rahasi alueen hienoimpaan asuntoon, lähestyy sen arvo ajan myötä samaa mitä muut heikompitasoiset asunnot ovat alueella, ellei hienoja uudiskohteita ole tulossa lisää alueelle. Vielä onnettomampi tilanne on, jos ruma asuntokanta koostuu uudiskohteista, joissa julkisivun kaunistamisesta päätetään seuraavan kerran ehkä 30—50 vuoden kuluttua. Kaupunkikuva ei muutus silloinkaan, koska valtaosa taloyhtiöistä päättää halvimman remontin.
Rakennuttaja tai rakennusliike tulee siis omilla valinnoillaan vaikuttamaan sekä rakennettavan, että myös lähiympäristön arvostukseen. Voi olla liian aikaista arvioida asiaa tilastojen kautta, mutta uudistunut Espoonlahti on mielestäni hyvä esimerkki kolkosta ja sieluttomasta alueesta. Alueella on yksi vähän hienompi kerrostalo, sisältä sinänsä ihan kiva kauppakeskus ja loput rakennuskannasta on elementtitaloja eri vuosikymmeniltä. Näitä yhdistää se, että elementtisaumoja ei olla edes yritetty piilottaa. Arvostaakohan tulevaa kotiaan etsivä perhe tehtyjä valintoja nyt ja 50 -vuoden päästä vai olenko kenties osa pientä marginaalia, jota elementtisaumat häiritsevät? Tekivätkö arkkitehdin valinnan tuotantolähtöisyyden pakosta vai intohimosta elementtisaumoihin?
Huono talo hienojen seassa
Toinen esimerkki on uudistuotanto Helsingin arvokortteleissa. Hämmästelen, miten heikkoa vastinetta asukkaat saavat rahoilleen, kun lähes ainoa korkeatasoinen asia taloissa on sijainti. Kattokorkeus voi hyvin olla standardi 260 cm, paljon alaslaskuja ja koteloita, roiskerapattu ontelolaatan alapinta saumoineen ja pahviovet. Se on mahdollista, koska alueen hintataso tukee uudiskohteen pyyntihintoja ja ennakkomarkkinoinnin esitteet ovat paksulle paperille painettuja ja painomuste laadukasta. Vaikuttaa olevan hyvää liiketoimintaa panostaa rahat hyvään sijaintiin ja itse rakennus voi olla tehty minimin mukaan kuten muuallakin.
Onko rakentaminen naapureille hyvä vain huono juttu?
Uudiskohde vaikuttaa alueen tilastolliseen hintatasoon, kunnes ajan myötä hinnat tasoittuvat, kun vanhan ja uudempi rakennuskanta ovat molemmat vanhoja.
Myös Lifehood Homesin rakentama talo tulee nostamaan alueen tilastollista hintatasoa ja siten Lifehood tulee hankkeellaan nostaneeksi koko naapuruston rakennuskannan arvoa. Jos naapurissa on 20 kpl 350.000 EUR arvoista perheasuntoa ja näiden arvonnousu on tulevan 5 vuoden aikana +10% -yksikköä suurempi ympäröivään rakennuskantaan nähden, on kumulatiivinen arvonlisäys 700.000 EUR. Koska vaikutus ulottuu hiukan myös naapurin naapureihin, voi kokonaisvaikutus olla 1M€. Nähtäväksi jää, kuinka monta joulukorttia saamme kiitokseksi tehdystä arvontuotosta. Ennustuksen tarkkuuden sijaan olennaista on todeta, että uudisrakennus vaikuttaa aina olemassa olevaan rakennuskantaan ja näiden omistajiin, eli rakennusliike rakentaa tietoisesti tai tiedostamattaan myös naapureita varten.
Yhteenvetona todettakoon, että asuinrakennuksella on elinkaarensa aikana monta ”asiakasta”, joka koostuu asukkaista, omistajista, naapureista ja laajemmin alueen yhteisöstä. Se on varmasti oman bloginsa kokoinen pohdinta, kuinka arvoa tuotetaan näille kaikille ja missä kunkin arvon ansainta piilee, jotta rakennusliikkeellä olisi markkinatalouden luoma kannustin palvella näitä kaikkia.
